Cuprinsul seriei Negative equity
Acest articol a aparut ca si guest post in portalul destinat dezvoltarii personale, empower.ro
Ca in multe cazuri legate de terminologia de specialitate, am auzit de negative equity inainte de a cunoaste termenul in limba romana. Explicatia este simpla: nu prea avem specialisti neaoshi care sa se ocupe si sa popularizeze cuvinte care, de altfel, ar trebui sa le cunoasca toata lumea sau cel putin acei oameni care au luat un credit pentru casa in care traiesc.
Negativ equity s-ar traduce in romaneste ca si capital propriu negativ. Stiu ca asta nu va ajuta, asa ca am sa va explic printr-un exemplu practic.
Sa zicem ca Popescu Gheorghe a luat un credit pentru a cumpara un apartament care avea o valoare de piata in momentul cumpararii 100.000 de euro. Gheorghe a depus un avans la banca reprezentind 20% din valoarea apartamentului (20.000 de euro) si a primit de la banca 80.000 euro pentru a cumpara proprietatea imobiliara. Asta s-a intimplat prin 2007.
Intre timp a venit criza financiara mondiala, care a dus la prabusirea pietei imobiliare. Gheorghe, care este un tip citit, a observat, consultind preturile la care se vind apartamentele similare cu al sau, situate in zone asemanatoare, ca pretul de piata al casei in care locuieste scade…. 90.000, 80.000 de euro. In momentul in care pretul la care se desfasoara tranzactiile a ajuns in medie la 75.000 de euro, lui Gheorghe i s-au taiat picioarele: el a imprumutat de la banca 80.000 de euro (pentru care plateste rata) dar apartamentul sau valoreaza 75.000 de euro.
Nasol! Din punct de vedere strict economic Gheorghe e in negative equity cu 5000 de euro, dar Gheorghe nu e prost si isi aminteste de faptul ca el a mai pus banii jos 20.000 din buzunar pentru a lua apartamentul, deci el de fapt e la minus cu 25.000 de euro.
Se duce la banca ca sa se intereseze de situatia lui. Banca ii zice ca sa nu se agite, e doar in minus cu 5000 de euro (zau?) si ca piata o sa-si revina (cind?) si sa sa stea linistit sa-si plateasca in continuare ratele (chiar asa?).
Pe de alta parte Popescu Georghe a facut o alta greseala (in afara de aceea de a cumpara o proprietate imobiliara in perioada de maxim a pietei imobiliare): nu s-a uitat atent la conditiile creditului. In contract scria ca rata sa este ajustabila dupa primul an (Ghoerghe a vazut numai anuntul cu rate cu dobinda fixa 5% in primul an fara sa se intereseze ce se intimpla dupa primul an). Si uite asa, conform contractului, Gheorghe trebuie sa plateasca o rata tot mai mare, desi apartamentul lui valoreaza tot mai putin. Ce-i de facut?
Initial doream sa scriu un simplu articol despre negative equity. Facind un search pe Google am vazut ca nu exista materiale explicative (culmea, greu de gasit si in limba engleza!) la o problematica destul de complexa. Ca sa vedeti de ce e complexa, va voi lista o parte din variabilele pe care le are situatia de negative equity (nu ma complic cu termenul in romana, are un cuvint in plus…):
- moneda in care s-a luat creditul (lei, euro etc)
- ce tip de dobinda exista (fixa, ajustabila dupa Euribor, flexibil ajustabila dupa cum vrea muschii bancii…)
- proprietatea respectiva este destinata inchirierii sau este casa in care doooormi (sper ca te-ai trezit….)
- cit din valoarea de cumparare ai achitat prin credit (adica daca ai dat avans la cumparare sau nu)
- ai achitat un apartament, dind avans, constructia e in curs si nu te-ai mutat inca…
- cit mai scade piata?
- cit dureaza scaderea?
- pe cit timp e creditul tau?
- in sinea ta recunosti ca ai o problema sau folosesti politica strutului?
- vrei sa vinzi imobilul?
- vrei sa iei un nou credit garantind cu imobilul?
Destul de multe, nu?
De aceea m-am hotarit sa scriu o serie despre negative equity, care va apare in Milionarul Mioritic. Pina atunci va recomand doua scurte filme despre acest subiect, care sa va deschida apetitul pentru a afla mai multe. Primul trateaza caderea pietei imobiliare in Europa (pentru cazul in care credeti ca negative equity este o chestie care se intimpla la altii, dar nu va afecteaza) iar al doilea este un reportaj la moneywise.tv (prezinta un caz real)
Primul film e super tare, m-am uitat la jumate ascultind muzica, asteptind sa inceapa comentariul, pina m-am prins ca e vorba de imagini!
Majoritatea celor care au cumparat imobiliare in 2007 – 2008 au datorii la banca care depasesc valoarea de piatza a locuintzei, si cei care au cumparat in 2005 – 2006 vor fi in curand sub apa daca pretzurile continua sa scada.
Problema este ca, in SUA, daca te gasesti in situatzia de mai sus, te duci la banca, lasi cheile, si-ti vezi de treaba.
In Romania, banca are dreptul sa lichideze toate activele datornicului. Daca nu-si recupereaza banii din vanzarea apartamentului, iti vinde masina, apoi iti vinde bunurile de consum, sau alte valori pe care le ai, itzi pun poprire pe salariu s.a.m.d.
Cum bine spunea Khris pe blog, cei care au imprumutat bani in perioada de varf vor plati 250k EUR pentru un imprumut de 100k cu care au achizitzionat un apartament care valoreaza 50k.
Deci, o pierdere neta de 200k EUR. De fapt pierderea e mult mai mare daca luam in considerare costul de oportunitate: cei 200k EUR puteau fi investitzi, deci nu pierzi numai 200k, ci 200k + dobanda / profitul pe care-l puteai obtzine in cei 25 de ani cat ai cotizat la banca … jale.
Cum? Ati inebunit? Credeti ca investitia mea nu va creste cu 20% pe an? Romania este tara in crestere, toti europenii vor sa investeasca in Romania, daca nu ei, cei din Orientul Mijlociu ca sa aiba cap de pod in UE…
Eu vreau sa fiu nabab local, sa-mi creasca valoarea investitiilor cu cel putin 20% pe an.
Apartament de bloc (construit 1972) – Drumul Taberei, cumparat in 2007, Pret de cumparare = 100000 Euro.
Bani Jos = 15000 de euro. Imprumut 85000 de euro.
Rata de 7% pe an, imprumut pe 15 ani -> Rata 720 euro pe luna.
Acum sa ne proiectam in viitor.
Rata de crestere 20% pe an.
Valoare in 2022 = 1504702 Euro, da, copiii mosului, un milion jumatate..
Bani cheltuiti = 15000 (avans) + 15 x 12 x 720 = 144600 Euro.
Profit = 1504702 – 144600 = 1360102 Euro
Profit pe an = 1360102 / 15 = 90673 Euro.
Frumos, nu-i asa? Daca ai 15000 de euro, esti baiat destept si stii sa investesti, apoi nici nu mai ai nevoie sa muncesti, caci ai garantat 7556 euro.
Viitorul…suna bine…
Singura problema cu scenariul de mai sus este sa gasesc pe cineva care sa-mi plateasca un milion jumatate de euro in 2022, dar nu cred ca va fi vreo problema… cand toata lumea vrea sa locuiasca in Drumul Taberei, si dupa 50 de ani, blocul va avea sarmul lui, nu-i asa?
Si pe deasupra asta este dreptul meu de cetatean european la bunastare nelimitata.
Cu voie buna si la mai mare!
Aduceti-va floricelele, caci va fi foarte interesant de urmarit…
Pingback: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea I) | Milionarul Mioritic ®