Datele problemei
- o persoana fizica dispune de 50.000 euro pe care doreste sa-i investeasca intr-un proiect imobilar
- proiectul consta intr-un imobil cu 20 de apartamente
- dezvoltatorul imobiliar propune doua modalitati de recompensare a participarii cu capital:
a. participarea cu banii la achizitionarea terenului; dupa terminarea imobilului investitorul poate fi recompensat cu un apartament si va plati diferenta de pret pina la valoarea apartamentului sau va fi recompensat la terminarea imobilului cu o suma in bani indexata cu cresterea valorii terenului pina la acea data (exemplu: daca valoarea terenului creste cu 20% va primi banii investiti plus 20%)
b. participarea cu bani la constructie si recompensarea cu un procent egal cu profitul obtinul (estimat la 20-30%)
Intrebarea
- care din oferte sa le accepte si daca mai sint alte posibilitati de participare la investitie?
Analiza
Una din regulile cele mai importante in investitiile imobiliare, in care se participa cu o suma de bani la un proiect imobiliar al unui dezvoltator este stabilirea cadrului de colaborare. Acesta trebuie statuat printr-un act care sa expuna drepturile si indatoririle investitorului fata de ceilalti participanti la investitie si fata de investitie in general.
Drepturi
- de a participa la procesul de decizie
- de a participa la distribuirea profitului
Indatoriri
- de a participa la pierderi (daca e cazul)
Investitorul poate participa cu capital sau cu aport de know-how si/sau activitate depusa in realizarea investitiei.
In functie tipul participarii si valoarea participarii se negociaza termenii colaborarii.
Inscrierea drepturilor si indatoririlor se face prin semnarea unui contract si prin prezenta investitorului ca proprietar partial al imobilului construit (in cartea funciara a imobilului). Este bine sa se aibe in vedere ambele tipuri de documente.
Avantaje:
- orice problema sau litigiu se poate rezolva amiabil sau in instanta, pe baza contractului semnat
- valorificare imobilului nu se poate face fara prezenta investitorului. Detinind o partie din imobil, el trebuie sa fie prezent la ORICE vinzare a unei parti sau a intregului imobil, unde este co-semnatar la actul de vinzare-cumparare si isi asigura primirea profitului in concordanta cu valoarea participarii sale
Exemplu de caz:
Daca investitia este estimata la 500.000 euro iar participarea investitorului este de 50.000 de euro, el poate negocia:
- drept de vot de 10% in cadrul deciziilor strategice legate de derularea investitiei (inscris in contract)
- drept de participare la cistig sau pierdere prin inscrierea cu drept de proprietate de 10% din imobilul finalizat
Recomandari
- negociati si semnati un contract, recomandabil in prezenta unui notar, care sa stabileasca cit mai clar drepturile si indatoririle partilor (investitor si dezvoltator imobiliar) conform celor prezentate mai sus, inclusiv dreptul de proprietate, inscris in cartea funciara, cu o parte din imobilul final, in procent egal cu participarea la investitie
Nu intotdeauna procentul de suma investita trebuie sa fie egal cu procentul de recompensare. Negocierea acestuia din urma se face in functie de mai multe aspecte:
1.cat de importanta este suma de bani investita ( „ne mai trebuie 50.000 de unde ii scoatem?” – „vad dau eu, dar…”)
2.daca pe langa bani, investitorul vine si cu altceva (sa zicem „know-how” adica pile, cunostinte, etc.) procentul de recompensare ar trebui sa fie mai mare ( asta s-a spus si in articol).
Unde -rog date concrete- se pot investii 50k in modalitatile descrise?
@Hrisant
cazul descris este real dar nu pot da detalii. stiu sigur ca nu e un proiect la care sa poate participa oricine.
chiar si asa, ofertele de participare ale dezvoltatorului nu era acceptabile din punctul meu de vedere. nu aveai controlul asupra incasarii profitului iar variantele de calcul ale profitului era in cel mai bun caz subiective.
principiile de participare la o investitie, pe care le-am descris in acest articol sint ideale, de parteneriat adevarat. sint folosite de mine in relatia cu colaboratorii mei. din pacate rareori am intilnit asemenea principii la altii.
dar va promit ca daca voi afla de un proiect de investitii imobiliare deschis publicului, a carui reguli de participare si incasare ale profitului sint situate pe baze de fair play, voi scrie un articol despre el!
Tocmai la asta ma gandeam si eu…ca dezvoltatorul majoritar are oricand in tasca modalitati de capuseala a profitului distribuibil minoritarilor. Inteleg ca un majoritar trebuie sa aibe partea leului pentru managementul proiectului dar nu inteleg ca profitul investitorului minoritar sa riste sa tinda la zero
@ Hrisant
Pentru orice probleme sint solutii:
1.stringeti-va mai multi investitori si faceti o asociere care are putere financiara mai mare decit o singura persoana. Atunci puteti negocia de pe alte pozitii du dezvoltatorul, puteti sa impuneti prezenta in cartea funciara ca proprietari si puteti participa ca element decizional la desfasurarea sedintelor de lucru
2.asociati-va si angajati un antreprenor. Cu alte cuvinte, renuntati la dezvoltator.
Credeam ca tu speculatorule vei indrazni sa devi dezvolatorul pe care il asteptam
@ Hrisant
aici nu e vorba de a indrazni.
cu banii mei „indraznesc” sa fac ce vreau pentru ca imi asum toate greselile. toti gresim.
imi e foarte greu daca nu imposibil sa investesc pentru altii, pentru simplul motiv ca, in cazul unor greseli, trebuie sa raspund pentru banii altora. e o povara la care nu doresc sa ma inham.
eu nu am structura psihica si morala a celor de genul „X” care fac fonduri de investitii si le falimenteaza pentru a incasa banii, in timp ce sint protejati de contractele semnate cu clientii. eu n-as putea sa dorm noaptea daca as face asa ceva.
dormi ziua 😛
Pingback: retrospectiva lunara,martie 2008 | Milionarul Mioritic ®
Este interesant de stiut daca sunt asemnenea proiecte deschise publicului pentru ca sunt convinsa ca exista persoane care ar investi o asemnea suma pentru un profit de 20-30%.
Asteptam articolul despre proiect, daca apare proiectul.
e drept ca pt a participa la o investitie cu un procent destul de redus esti privat de prea multe drepturi.daca totusi exista astfel de persoane interesate de o investitie imobiliara am si eu o varianta care din pct meu de vedere e una de succes.am terenul ,am planul de afacere, am nevoie doar de capitalul social pt demararea unui proiect finantat in domeniul turistic.astept persone interesate in acest sens la adresa de mail [email protected]…