Imagine: svilen001

Proprietatile imobiliare, cu mare interes pentru populatie, sunt reprezentate de doua sectoare:

1. terenurile pentru case
2. imobile de locuinte

Din sectorul imobilelor de locuinte, cea mai mare pondere, in cadrul marilor orase, o au apartamentele din blocuri, atat cele vechi cat si cele nou construite.

Dupa aparitia crizei imobiliare, primele proprietati care au inregistrat o scadere abrupta au fost terenurile de case. Cauzele sunt evidente:

• o mare parte din piata a fost “victima” tranzactiilor speculative
• un teren de casa necesita o investitie suplimentara pentru a fi adus la valoarea finala, si anume construirea casei

Ca atare, preturile au plonjat vertiginos, pe parcursul celor doi ani de cand simtim criza economica si financiara in Romania. Eu locuiesc intr-o zona periferica a Timisoarei, intr-un cartie de vile nou, care nu a fost dezvoltat in intregime (inca se gasesc parcele de teren pe care nu s-a construit). In zona mea, preturile terenurilor au scazut in medie cu 30-40% (pret de oferta). In realitate, preturile de tranzactionare sunt mai mici cu 50% sau chiar mai mult, fata de varful pietei dinainte de cadere.

Situatia este diferita in cazul apartamentelor. Ele se tranzactioneaza la preturi cu 20-30% sub pretul pietei (vorbesc in continuare de Timisoara), cele mai mari scaderi fiind cele suferite de apartamentele vechi.

Economistul Cristian Orgonas arata intr-un articol recent ca in luna iunie piata imobiliara a apartamentelor din Timisoara a scazut mai puternic decat in lunile de la inceputul anului si pana acum. Chiar si asa, scaderile preturilor la apartamente nu se compara cu amplitudinea scaderilor la preturile terenurilor.

Ca atare ma astept ca preturile apartamentelor sa urmeze trendul deschis de terenuri, mult mai devreme, si sa inregistreze noi scaderi in perioada care vine. Marimea acestor scaderi si perioada cat acestea vor dura depind in mare masura de evolutia economica din Romania si de cea financiara  la nivel local si mondial. Cristian Orgonas spune ca va urma o cadere “cel putin pana la sfarsitul anului 2010″. Personal cred ca ea va fi mult mai lunga, pentru ca nu vad nici o “luminita la capatul tunelului”, din punct de vedere al revenirii capacitatii de cumparare a romanului si a disponibilitatii bancilor de a oferi credite imobiliare lejere pentru populatie.

Unul din posibilele scenarii ar fi o criza imobiliara prelungita, asemanatoare cu cea a Japoniei, care dupa un boom imobiliar, a inregistrat o cadere in 1991. Aceasta a continuat pana in momentul in care proprietatile de clasa “A” din zonele financiare din Tokio au ajuns, in unele cazuri, la 1% din valoarea lor de piata dinainte de cadere, iar locuintele au scazut pana la o valoare de 10% fata de pretul lor dinainte de criza imobiliare.  Preturile si-au reluat cresterea numai in 2007, dar in 2008, odata cu criza mondiala, au inceput sa scada din nou.

Desigur, Romania nu e Japonia si nu ma astept ca locuintele sa scada la 10% din valoarea actuala. Dar un lucru ramane clar:  pretul apartamentelor mai are mult loc de scadere, mai ales pretul apartamentelor vechi.

De citit: Japanese asset price bubble

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Perioada dintre 1990 si 2008 a reprezentat, pentru piata imobiliara, o crestere continua a preturilor, cu viteze diferite de la an la an. Pentru investitorii care au activat in imobiliare, mari sau mici (printre cei mici m-am aflat si eu),  a fost o perioada “de aur”, un festin continuu care le-a adus castiguri financiare. Acest lucru a durat pana la un punct, momentul in care piata s-a oprit (mai mult sau mai putin) brusc din urcarea ei, pentru a incepe sa se prabuseasca.

La inceput abia vizibila, caderea a continuat sa prinda viteza, pana la momentul in care nu mai conta daca viteza e mare sau mica: piata aluneca in flux continuu spre niveluri tot mai mici. Aceasta evolutie a pietei a “prins” pe unii investitori, nu putini, cu obiectul investitiei (proprietati imobiliare) in portofoliu, in imposibilitatea de a le fructifica la un pret la care se asteptau, tinand cont de evolutia crescatoare care a avut loc in Romania aproape douazeci de ani.

O parte din acesti investitori au imprumutat sume de la banca pentru a realiza investitia.  Daca nu au vandut la timp, au ajuns in situatia de a-si contempla decizia prin prisma unui fenomen la care nu s-au gandit: negative equity.

Indiferent daca esti investitor de calibru mare sau un mic investitor, situatia de negative equity este la fel de dureroasa. Ea presupune un esec al fenomenului de investitie, care trebuie sa fie rezolvat in vreun fel sau altul. Exista doua mari tipuri de proprietati imobiliare:

• terenurile (agricole sau parcelele destinate constructiilor)
• imobilele

Terenuri agricole si parcelele destinate constructiilor

In general, in perioada de crestere a pietei imobiliare, terenurile au fost luate pentru a fi speculata cresterea de pret sau pentru a transforma terenurile agricole din apropierea oraselor sau drumurilor importante (de exemplu centurile oraselor mari) in parcele destinate constructiilor. A mai existat si situatia in care au fost cumparate terenuri agricole care au fost mentinute in portofoliu, pentru o ulterioara revanzare.

Terenurile strict agricole

Acestea au, paradoxal, situatia cea mai buna. Chiar daca sunt in negative equity, au marele avantaj ca pot fi utilizate pentru activitatea de productie agricola, pentru a realiza recolte care ulterior sa fie valorificate. Desigur, in situatia de astazi, cand cartelurile importatorilor si procesatorilor de materii prime agricole duc o politica agresiva pentru mentinerea cat mai scazuta a pretului materiilor prime agricole, de productie autohtona, sa faci agricultura in Romania este o adevarata aventura financiara. Cu toate acestea, sunt producatori care supravietuiesc sau chiar sunt pe profit.

Acestia, daca au luat terenurile agricole pentru o investitie cu bataie mai lunga, isi pot permite sa plateasca in continuare ratele la banca, pentru acele terenuri si vor astepta vremuri mai bune.

Terenurile cumparate pentru parcelare

Aici situatia este cea mai dramatica. O parcelare a terenului agricol inseamna o odisee ce implica scoaterea din circuitul agricol, proces deosebit de indelungat, care necesita o groaza de avize si sume de bani pe masura. De asemenea, parcelarea are caracteristicile ei speciale. Daca investitorul a fost prins de criza in plin proces de parcelare, el trebuie sa termine parcelarea (care inghite bani) si se trezeste cu parcele in proprietate, intr-o piata cu supra oferta. In plus, daca e si in negative equity datorita imprumuturilor luate, nu-l vad prea bine. Chiar daca are alte surse de castig financiar, investitia imobiliara in care e prins ii consuma capital, atat de pretios intr-o situatie de criza financiara. Iesirea din aceasta situatie nu poate fi decat in pierdere, fie ca se face cu renuntarea la terenuri, fie ca se plateste in continuare ratele la banca, in asteptarea redresarii pietei imobiliare.

Parcele destinate constructiei

Exista foarte multi mici investitori imobiliari care au cumparat parcele de teren in vederea speculatiei pe piata imobiliara. Ei au ramas cu terenurile in portofoliu, incapabili sa le fructifice in profit.

Situatia de negative equity i-a obligat, mai mult sau mai putin, sa ia o decizie. Problema cu parcelele destinate constructiilor  este ca ele nu pot fi valorificate decat prin vanzare sau dezvoltare imobiliara, adica prin construirea de imobile. Sa construiesti in situatia de azi, pentru vanzare, este o sinucidere financiara.

Ca atare, micilor investitori nu le ramane decat:

• sa plateasca in continuare rata la aceste terenuri, in asteptarea revenirii pietei imobiliare
• sa inchida investitia in pierdere (prin vanzarea terenului si completarea “din buzunar” pentru a acoperi restul de imprumut luat de la banca)
• valorificarea terenului in scop personal

Am intalnit nu putine cazuri in care investitorii care au ramas cu terenuri, au construi pe ele imobile pentru uz personal, fie o casa in care sa locuiasca, fie o casa pentru parinti sau pentru copii. Este si aceasta o metoda de valorificare pentru cei care isi permit sa construiasca, din alte surse financiare. Pentru constructii vremurile sunt bune, pretul materialelor a scazut, la fel si manopera.

Imobile construite

Imobilele nou  construite de dezvoltatori, pentru vanzare, au ramas in mare parte nevandute. Chiar si reducerile de pret din ultimul timp nu au fost suficiente pentru a dinamiza piata. Ca urmare, dezvoltatorul care a apelat la credite pentru a construi, a fost nevoit sa scoata la inchiriere imobilele, pentru a acoperi obligatiile lunare fata de banca. In acest fel numarul de apartamente noi oferite spre inchiriere a crescut, ducand la scaderea chiriilor pe piata.

O categorie aparte sunt micii investitori care au cumparat apartamente noi, inca din momentul inceperii constructiei imobilului, la preturi “promotionale”, cu scopul de a le vinde cand sunt gata, la un pret crescut. Acestia au ramas cu apartamentele si cu ratele la banci. Ei au fost de asemenea nevoiti sa scoata la inchiriere apartamentele pentru a face fata ratei.

Acestea sunt cateva dintre cele mai intalnite situatii pentru investitorii care au in portofoliu proprietati imobiliare cu negative equity. In fond, nimeni nu spune ca o investitie trebuie sa-ti aduca doar profit. Pierderea face parte “din joc”. De multe ori trebuie sa stii cand e cazul sa te retragi, sa recunosti ca ai pierdut si sa pui frana scurgerii de capital pe care o produce investitia nereusita.

Acest STOP este foarte greu de spus, pentru ca de multe ori oamenii sunt tentati sa se ascunda “dupa deget”, sa ignore realitatea si sa traiasca cu speranta ca lucrurile se vor rezolva. Reactiile la pierdere sunt diferite, cum diferiti suntem fiecare dintre noi. De aceea continui sa spun ca investitiile sunt activitati care scot din noi ce e mai bun sau ce e mai rau, sunt o oglinda in care putem sa ne reflectam pe noi insine.

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Tocmai citeam un articol in care se spunea ca in ultimul an si jumatate pretul apartamentelor a scazut in medie cu 40%. O reducere drastica, resimtita mai mult in Bucuresti decat in restul tarii (detalii aici).

Piata imobiliara este intr-un declin ce nu are nici cea mai mica tendinta de incetinire. Nici macar incercarile guvernului de a tempera lucrurile, prin lansarea programului Prima Casa, nu au dat rezultate. Analistul imobiliar Ion Radu Zilisteanu vorbeste, intr-un articol din Banii Nostri de o posibila abandonare a programului de catre guvern, odata cu noua coalitie care ar putea ajunge la putere.

Prima Casa era menita sa stimuleze vanzarea locuintelor noi, catre acei care doreau sa achizitioneze pentru prima data un imobil. A ajuns sa fie un program “pentru toata lumea” si a favorizat achizitia apartamentelor vechi. Doar 28% din credite au fost alocate pentru apartamente construite dupa 2008 (sursa).

Intr-un articol din luna mai 2009 spuneam ca preturile imobilelor se vor adapta pentru a intra in “raza de actiune” a sumei maxime din cadrul “Primei case”. Se pare ca am avut dreptate , deoarece “Prima Casa” a avut un efect de “Pat a lui Procust”: apartamentele ieftine s-au scumpit iar cele scumpe s-au ieftinit (sursa). Dar nici acest lucru nu a ajutat prea mult, pentru ca numarul contractelor incheiate a fost mai mic decat cel asteptat (aici ai informatii recente despre program).

Mai poate ceva (sau cineva) salva piata imobiliara romaneasca de o continuare a caderii? Ma indoiesc. Trendul este mult prea bine cimentat; el va trebui “sa-si faca treaba”, adica sa continue pana isi va consuma parcursul. Doar o revenire economica va putea alunga psihoza negativa a marii mase a cumparatorilor, sigurul element care poate cu adevarat sa modifice cererea. Revenirea economiei romanesti pare sa fie dincolo de 2010, iar dupa revenire mai trebui sa treaca ceva vreme  pentru ca piata sa arate semne de crestere.

O asemenea evolutie ar produce o continuare a blocajului, care ar afectat intregul sector de populatie ce are o legatura oarecare cu piata imobiliara, persoane in calitate de vanzatori, cumparatori sau investitori. Singurii avantajati ar putea sa fie cei care au bani pusi deoparte pentru asemenea vremuri interesante, dar chiar si ei sunt in expectativa, pentru a prinde scaderea pietei la maxim.

Voi in ce situatie sunteti?

Va propun sa audiati un podcast gratuit, cu durata de 24 de minute :

Buying and Owning a Home in Today’s Market

Iata cuprinsul acestui podcast, care mi se pare interesant:

[00:00] Introduction from Flexo and a reminder about Money Quantum
[00:44] Interview with David Crook
– [01:24] Collapse of the real estate bubble and its effect on home buying
– [01:41] Borrowing money to finance a house in the current market
– [05:59] The emotional aspect of purchasing a house
– [08:15] Buying vs. renting
– [11:35] Tips for first time home buyers
– [14:40] Owning and managing a home in a troubled market
– [15:40] — for first time home buyers
– [16:20] — for those who have purchased a home in the “early cycle”
– [16:42] — for those who have owned a home during the “mid and late cycles”
– [19:48] Government assistance for “early cycle” buyers affected by the market
[24:01] End

Desi acest podcast se refera la piata americana, care este diferita de cea romaneasca, sunt multe aspecte generale legate de subiect, aspecte pe care e bine sa le luati in considerare.

Auditie placuta!

(daca nu se incarca playerul multimedia, puteti audia inregistrarea pe site dind click aici)

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul dedicat dezvoltarii personale, empower.ro

Sunt deseori intrebat de cititorii Milionarului Mioritic despre situatia pietei imobiliare din Romania. Toata lumea vrea sa stie daca piata mai scade si cat. Voi incerca sa fac o scurta analiza a situatiei actuale, care trebuie luata cu rezerva de rigoare, pentru ca nu am studii economice. E doar o parere de hobbist in probleme economice si de investitor in imobiliare.

Elementele principale pe care le voi lua in calcul sunt:

• numarul si starea imobilelor construite inainte de 1989
• situatia actuala a imobilelor noi si a proiectelor in dezvoltare
• tentativele de revigorare din partea guvernului
• situatia economica nationala
• situatia economica europeana
• situatia economica din SUA

Desigur, pe linga acestea exista o seama de alti factori secundari, pe care nu i-am enumerat. Nu trebuie uitata importanta asa numitelor black swan a lui Nassim Taleb sau  evenimentelor care pot produce un efect de fluture (diferite de primele). Ca sa fiu si mai interesant, voi spune ca insasi factorii cunoscuti nu pot fi apreciati cu exactitate pentru a li se determina masura in care vor afecta evenimentele viitoare.

Daca paragraful anterior vi s-a parut abscons si ati trecut in viteza peste el, e ok. El a vrut sa spuna, intr-un limbaj pretentios (deh, ma dau si eu mare) ca nici cei mai talentati analisti nu vor fi in stare sa aprecieze cu exactitate ce naiba se intimpla in viitor. Sportul de a face preziceri economice este (din punctul meu de vedere) un interesant exercitiu intelectual si atit.

Daca totusi vreti sa aflati parerea mea, iata ce am aflat din sursele de stiri si blogurile pe care le citesc despre elementele enumerate mai sus.

Numarul si starea imobilelor construite inainte de 1989

Aceste cladiri, pe masura trecerii timpului, vor fi tot mai darapanate. Ca atare, vor fi greu de intretinut si vor trebui reparate frecvent. Valoarea lor de piata nu poate decit sa scada in timp. Chiar daca exista fonduri nerambursabile pentru realibitari, ele nu vor fi in nici un caz suficiente.

Preturile apartamentelor vechi au avut scaderi semnificative in 2009, chiar de 15% intr-o luna (sursa). Ele au continuat sa scada iar in ultimele luni tranzactiile s-au blocat cu totul (sursa).

Acest gen de apartamente vor fi tot mai greu de valorificate. In cel mai bun caz vor putea fi folosite pentru inchiriere, dar si acest lucru depinde mult de zona in care se afla.

Situatia actuala a imobilelor noi si a proiectelor in dezvoltare

Dezvoltatorii sunt la ananghie. Au o groaza de proiecte in derulare, cele mai multe blocate, chiar daca e vorba de nume sonore (sursa). In plus, au pe stoc apartamente nevindute. Aceasta situatie produce efecte interesante, ieftinirea apartamentelor noi sub pretul celor vechi (sursa).

Mai nou dezvoltatorii au sperante mari cu programul “Prima casa” (sursa) dar conditiile laxe ale programului (posibilitatea de a fi cumparate si apartamente vechi) nu garanteaza ca banii vor ajunge doar la dezvoltatori.

Cele doua elemente de mai sus (locuintele vechi si cele nou contruite), la care se adauga dinamica populatiei, fac expertii sa creada ca cererea de locuinte va scadea dramatic pe termen lung (sursa).

Tentativele de revigorare

Este vorba de programul ‘Prima casa‘. Nu voi insista asupra acestui element, pentru ca Ion Radu Zilisteanu este expert in acest subiect, va recomand sa cititi articolele lui pe aceasta tema. Cert e ca programul nu va avea succesul dorit de populatie si mai ales de guvern (sursa), din cauze variate, incepind cu modul pompieristic in care a fost conceput si terminind cu faptul ca experienta altor tari arata ca asemenea programe nu functioneaza.(sursa)

Situatia economica nationala

Aici lucrurile sunt relativ clare:

• situatia economica este evaluata de unii a fi ‘critica’ (sursa)
• noi recorduri ‘postrevolutionare’ la capitolul de someri (sursa)

In esenta, suntem in plin derapaj (sursa). N-are rost sa insist…

Situatia economica europeana

Hm, zona europeana incepe sa o ia in jos rapid, fapt atestat de influxurile masive de monetar ale Bancii Centrale Europene (ECB) si de politicile similare ale principalelor tari din comunitate (sursa).

Productia industriala a scazut foarte mult (sursa), somajul creste (sursa). Se pare ca in acest moment Europa intra in perioada critica in care SUA a fost acum jumatate de an.

Situatia economica din SUA

Nouriel Roubini, cel care a prevazut actuala criza cu doi ani inainte sa inceapa, spune ca economia este ‘intr-un fel de stabilizare‘ (sursa). In rest, cifrele nu sunt prea vesele ceea ce face ca expertii sa se intrebe retoric daca recesiunea a trecut (sursa). Oricum, aceiasi specialisti subliniaza ca oprirea caderii nu inseamna neaparat inceputul cresterii.

Lucrurile se vor clarifica la toamna, cand vom afla cum se descurca gigantul american, cel care a fost a originea crizei actuale. Vom trai si vom vedea.

Am obosit. Care e concluzia?

Daca nu ma insel, nu prea sint vesti pozitive. Desigur, pentru fiecare din vestile proaste spuse mai sus se gasesc alti specialisti care afirma contrariul. Diferenta esentiala este ca sursele de mai sus citeaza in marea lor majoritate date economice clare pe cind specialistii se intrec in prognoze pozitive. Cind e vorba sa aleg intre date si prognoze, nu am nici cea mai mica ezitare.

Ce urmeaza?

Cum nu sunt specialist, nu ma voi lansa in presupuneri. Dar va pot spune ce fac eu.

Astept. Sa vina toamna (adica sa treaca perioada vacantelor cind lucrurile se afla intr-o amortire dulce). Nu pot fi decit doua scenarii:

1. SUA nu va da semne de revigorare; probabil vor urma vremuri grele. In traducere, imobiliarele vor mai scadea.
2. in caz contrar, o sa astept din nou, ca sa vad cit va tine revigorarea …

Pentru moment, nu voi face achizitii imobiliare.

Dar voi?

Cuprinsul seriei Negative equity

1. Invata sa negociezi
2. Cc: Negative equity?
3. Despre negative equity pe bloguri si in presa de limba romana
4. Ce-ti poate face banca daca esti in negative equity
5. Cc: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea I)
6. Cc: Tipurile de credite si negative equity

Negative equity devine o problema tot mai pregnanta, pe masura ce piata imobiliara inregistreaza scaderi. Ca atare, persoanele particulare si firmele incearca sa scape de investitiile nerentabile, proprietati imobiliare construite cu bani imprumutati de la banca, proprietati pe care nu au mai putut sa le vinda pentru ca piata a inghetat. Ca urmare, au ramas cu cladirea (sau terenul) si continua sa plateasca rate pentru un bun care se devalorizeaza pe zi ce trece.

In aceasta situatie se afla cunostinta unui cititor care mi-a scris, cerindu-mi parerea. Am schimbat o serie de emailuri, pe masura ce eu ceream tot mai multe detalii despre situatia respectiva. Am pus cap la cap aceste emailuri, care sint prezentate mai jos:

Problema este, de fapt, a unei cunostinte. A contractat un credit ipotecar de 400.000 de euro si a ridicat o constructie in Baneasa, evaluata acum 2 luni (emailul era scris inainte de sarbatorile de Paste) la 750.000 de euro, a carei valoare se diminueaza pe zi ce trece si care nu se reuseste a fi vanduta nici macar cu suma de 400.000 de euro, cat ar fi creditul. Intrebare: exista vreo posibilitate ca banca sa execute imobilul si sa fie suficient acest lucru pentru stingerea creantei, incat sa nu fie nevoie a fi urmarite alte bunuri ale debitorului, aflat acum in incapacitate de plata si somat de cateva luni de banca creditoare? Mentionez ca in prezent banca nu a pus sechestru pe imobil, se tot incearca negocieri cu proprietarul, insa acesta efectiv nu isi mai permite plata ratelor.

Creditul este la….. (am sters numele bancii), unde are relatiile normale client-banca, e prima colaborare cu ei. E vorba de o refinantare, de fapt… la care a platit cateva rate…pana n-a mai avut bani. Acum sunt 2 rate neplatite. Cladirea e gata, cu ea a garantat cand a obtinut refinantarea, iar in caz de neplata este executat cu ea si cu alte bunuri (cum precizeaza, de altfel, cam toate contractele de credit), pana la limita de 400.000, cat e imprumutul. In continuare banca nu se grabeste deloc sa-i ia banii. Cum face sa urgenteze procedura, sa scape doar dand cladirea?

Este in Baneasa, e casa cu vreo 20 de camere, nu e nimeni interesat nici s-o cumpere, nici s-o inchirieze. Cand a luat credit, a zis c-o vinde cu 800, adica dublu, dar socoteala de-acasa…

… 500 mp construiti, parterul e un living imens, la etaj sunt 3 camere, la mansarda inca o camera plus o hala imensa )))))))))) care poate fi portionata in 7 camere, dupa bunul plac al cumparatorului; deci, spatii largi, inutile, din punctul meu de vedere si rezultatul il cunosti.

Zona e plina de astfel de case abandonate in stadii mai mult sau mai putin avansate de construire, metri patrati ridicati in exces – culmea, spatii imense construite, iar cand te uiti pe fereastra il vezi pe vecinul cum se cearta cu nevasta, pt ca urmatoarea casa e la 4 m distanta, iar drumurile sunt atat de inguste, ca nu incape masina de pompieri, totul pentru cumparatori acum inexistenti; ca, de altfel, mai toata periferia capitalei.
Trist…

Trebuie sa recunosc, tabloul zugravit de cititor este foarte sugestiv. Situatia persoanei in cauza este de neinvidiat. Din pacate pentru cel care s-a imprumutat, conform contractelor de acest gen, clientul care imprumuta bani de la banca garanteaza suma cu toate bunurile pe care le are iar banca este abilitata sa isi urmareasca ‘victima’ pina cind isi acopera creditul dat, dobanzile si taxele de penalizare.

Dupa cunostintele mele, aceasta e legislatia in Romania, spre deosebire de SUA unde garantezi cu imobilul si atit. Cei care au mai multe informatii de specialitate sint rugati sa ma contrazica, lasind comentarii la articol, argumentind cu legi sau regulamente si precizind sursa.
In timpurile actuale banca nu are tendinta sa-ti ia imobilul, pentru ca nu are cum sa-l vinda, piata e blocata. In plus, in momentul in care vinde imobilul, ea transforma o pierdere virtuala intr-o pierdere reala. Daca nu ar vinde casa si ar astepta pina cind piata si-ar reveni, nu ar avea pierderi. Atita timp cit are cladirea in patrimoniu, pierderea e virtuala. Dar nici sa te execute si sa tina casa nu i-ar renta, pentru ca o cladire necesita bani pentru a fi mentinuta in conservare. O alta varianta ar fi ca banca sa inchirieze imobilul confiscat, dar daca acest lucru nu a fost reusit de client, ma indoiesc ca banca va avea succes.

Revenind la situatie, persoana in cauza nu prea are sanse sa renunte la cladire si sa scape doar cu atit. Banca o va urmari pentru a-si scoate pierderile, aceasta insemnind ca este in pericol de a-si pierde orice bun, inclusiv apartamentul in care sta, masina etc. daca ele sint in proprietate personala (nu sint ipotecate sau luate in leasing).

Este o veste proasta. O situatie la care trebuie sa se gindeasca oricine care a luat un apartament sau o casa pe credit, iar valoarea de piata a imobilului a scazut sub valoarea creditului luat. Mai mult, dupa unele contracte, banca ar putea fi in masura sa mareasca rata celui care a luat creditul. Aceasta operatie se bazeaza pe faptul ca banca, prin situatia de negative equity a clientului, are o crestere a riscului creditului dat, pe care il poate reduce marind rata.

Stiu, pare o stupiditate, pentru ca omul, in conditiile actuale, deabia isi mai plateste rata iar daca banca ii mareste rata, clientul ei ar putea intra in  incapacitate de plata. Iar in acest caz, banca oricum nu-si poate recupera pierderea, pentru ca piata imobiliara este moarta. Aceasta este explicatia ca pina acum, doar in putine cazuri, bancile au marit ratele la creditele ipotecare, bazindu-se pe acest motiv.

Daca stati intr-o casa cumparata prin credit ipotecar si sunteti in situatie de negative equity, va recomand sa va cititi contractul de imprumut. Sunt sigur ca majoritatea dintre cei care au un astfel de imprumut nu au citit contractul din scoarta in scoarta.
De asemenea, s-ar putea sa aveti nevoie de interpretarea contractului de catre un avocat, pentru ca aceste contracte folosesc, de multe ori, un limbaj de specialitate, deseori ambiguu. Ar fi bine sa faceti acest lucru cel putin pentru a fi informati, ca in caz de imposibilitate a platii ratelor creditului sa aveti pregatita o strategie de rezolvare a problemelor.

S-ar putea ca lucrurile din economie sa mearga mai rau, in loc sa-si revina. In ziua de azi e posibil sa fii dat afara din slujba in orice moment, fapt care aduce probleme celor care au o rata la un credit ipotecar. Stiu ca par apocaliptic, dar ‘frica pazeste padurea’.

Pentru cei care vor sa se mai documenteze, va recomand doua articole:

http://khris.ro/index.php/05/2009/ii-vor-executa-bancile-pe-cei-cu-negative-equity/

http://indeximobiliar.blogspot.com/search/label/reevaluare%20garantii

Presa si blogurile au vuit saptamina trecuta despre aceasta stire, care pare a fi la moda. Agitatia este justificata deoarece subiectul este de mare importanta pentru romani, care au o tendinta naturala de a cumpara casa in care locuiesc. Acest lucru este in concordanta cu zicala din imobiliare, Own, do not rent (Detine, nu inchiria, cu referire la casa in care stai), cu care nu sint de acord multi bloggeri din Romania.

Ca urmare, am incercat sa ma informez si in cele ce urmeaza, voi face o analiza din punctul de vedere al ‘cetateanului’. Nu ma voi referi la celelalte parti implicate in proces (statul, bancile…) ci voi aborda problema din punctul de vedere al cumparatorului, adica a voastra, in cazul in care veti dori sa accesati acest credit. Trebuie sa subliniez de la inceput ca aceasta analiza este prematura, pentru ca normele de aplicare nu au fost date inca (personal cred ca acest lucru se va prelungi foarte mult) dar exista suficiente elemente pe care le cunoastem pentru a trage citeva concluzii importante.

Ca atare, voi incepe cu ce stiu la acest moment.

Comunicatul guvernului (sursa)

Titlu: Programul „Prima casa”, operational in 60 de zile

Guvernul a aprobat astazi, prin Memorandum, Programul “Prima casa”, destinat sprijinirii persoanelor care doresc sa cumpere pentru prima data o locuinta, a anuntat primul-ministru Emil Boc.

Seful Executivului a precizat ca acest program va deveni operational in termen de 60 de zile si se va adresa tuturor persoanelor care nu au beneficiat pana acum de credit ipotecar, fara a se impune o restrictie de varsta.

„Prin acest program dorim sa-i sprijinim in mod direct pe toti cei care se afla in fata achizitionarii primei case. Stiu ce dificultati exista: fie nu exista banii necesari pentru plata avansului la banca, fie, uneori nu exista salariul suficient pentru a putea plati ratele aferente unei case pentru care te imprumuti de la banca”, a afirmat primul-ministru.

Seful Executivului a mentionat ca prin acest program, persoanele care doresc sa-si cumpere pentru prima data o locuinta vor putea contracta un imprumut in valoare de 60.000 de euro – pretul mediu achizitionarii unei case – in conditiile unor costuri mai reduse ale creditarii.

Ministrul Finantelor, Gheorghe Pogea, a subliniat ca Programul „Prima casa” are atat scop social, dar si economic, intrucat va conduce la relansarea creditarii, deblocarea pietei imobiliare si impulsionarea sectorului de constructii.

Ministrul Gheorghe Pogea a explicat ca pentru derularea acestui program, statul va garanta 80% din valoarea unui credit, care prin efect multiplicator va ajunge la un miliard de euro, si pe care il va contracta in acest scop Fondul National de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri. Acestui Fond ii va fi extins obiectul de activitate, astfel incat sa poata garanta inclusiv creditele ipotecare pe care bancile le acorda populatiei.

Programul va fi derulat prin bancile care vor fi selectate dupa urmatoarele criterii de eligibilitate:

Ø Costul creditelor

Ø Reteaua de distributie

Ø Durata de aprobare a creditului

Ø Avansul solicitat beneficiarului.

De asemenea, ministrul Finantelor a mentionat ca imprumuturile obtinute in cadrul acestui Program vor avea costuri mai reduse intrucat, prin garantarea creditului de catre stat, bancile nu vor mai trebui sa-si faca provizioane.

Ce spune Guvernul

• programul este destinat achizitionarii primei case
• vor fi garantate  (atentie, nu vor fi platite) credite pina la 80% din valoarea lor
• suma maxima garantata este de 60.000 din pretul casei
• poate sa fie o locuinta veche sau noua
• nu exista restrictii de virsta pentru cei care doresc sa participe
• participantii trebuie sa nu fi luat un credit ipotecar pina la acest moment

Primele norme de aplicare, vehiculare de guvern (sursa)

-bancile vor fi alese in functie de:

• nepenalizarea rambursarii anticipate a creditului
• modul in care se evalueaza imobilul
• avans maxim de 5%
• dobinzi cat mai scazute

Ce nu se stie (important pentru cei care vor sa participe):

• cit va fi DAE ? Va exista o reglementare in acest sens?
• vor exista modificari in normele BNR privind creditarea, pentru acest program?
• care vor fi consecintele pentru cei care iau creditul si nu mai pot sa-l plateasca?

Voi pleca in analiza mea de la ipoteza ca BNR nu va modifica in nici un fel conditiile actuale ale creditarii, impuse bancilor (gradul de indatorare, de exemplu).

Din aceasta perspectiva, iata avantajele de care beneficiaza o persoana care doreste sa ia un asemenea credit:

1. avansul minim s-a redus

Pina acum banca cerea un avans minim de 20% (uzual) din valoarea constructiei. Daca se va cere doar 5% din valoarea constructiei, din start multa lume s-ar califica. Aici intervine o intrebare interesanta, de care trebuie sa tineti seama: daca pina acum nu ati putut sa stringeti 20% din valoarea imobilului (indiferent ca e vorba de voi sau de bani economisiti de parinti) inseamna ca stati prost la economisirea banilor. Daca aveti probleme la acest departament, trebuie sa va ginditi serios ca exista posibilitatea de a avea probleme la plata ratelor!

E un semn de exclamare care trebuie sa va dea de gindit. In ipoteza in care BNR va relaxa normele privind creditarea, acest semn de exclamare trebuie sa creasca proportional cu dimensiunea relazarii.

2.statul garanteaza

Bancile au probleme enorme in acordarea creditelor ipotecare pentru ca piata este in scadere. Ca atare, un apartament care astazi este evaluat la 80.000 euro, miine poate avea o valoare mai mica. Din acest punct de vedere, banca are tendinta sa evalueze imobilele mult sub valoarea lor la momentul contractarii creditului, ceea ce produce probleme celui care imprumuta, pentru ca diferenta de la valoarea momentana la valoarea indicata de banca trebuie garantata de cineva si acesta este clientul.

Ca atare, daca pina acum aveati aceasta problema, n-o mai aveti.

3.nepenalizarea achitarii anticipate a creditului

Aceasta prevedere loveste (aparent) in banci si poate deveni un avantaj interesant pentru cel care participa la program, doar in cazul in care acesta are posibilitatea de a achita accelerat creditul.

Plecind de la aceste date, voi incerca sa va propun citeva idei, pe marginea carora sa va ginditi.

DAE?

DAE poate fi o problema. Datorita costurilor suplimentare ale creditului (sursa) e posibil sa asistam la un DAE mai aproape de 13%, ceea ce devine un element negativ ce poate reduce aproape toate avantajele creditului, in afara cazului in care cel care il contracteaza va achita anticipat ratele (vezi mai sus).

Casa noua sau casa veche?

Preturile la casele vechi a scazut mult in acest an (doar una din surse). Personal cred ca pretul apartamentelor vechi va creste (probabil cu 5-10%) in cazul in care porneste acest program. Cu toate acestea, apartamentele vechi vor fi cele mai atractive, din punct de vedere al pretului.

Atentie! Din experienta mea de investitor in imobiliare pot sa va spun ca intotdeauna cumpararea unui imobil vechi este o loterie. Exista multe probleme pe care vinzatorul le poate masca in momentul vinzarii. Voi enumera citeva:

• probleme de infiltrare a apei – un apartament proaspat zugravit mascheaza faptul ca la prima ploaie, apa se infiltreaza pe peretele lateral, desi nu te afli la ultimul etaj
• probleme de zgomot: vinzatorul te aduce sa vizitezi apartamentul simbata sau duminica, cind e liniste. In restul saptamanii duduie de zor un atelier din vecinatate, citeodata chiar si noaptea
• probleme cu vecini recalcitranti, zgomotosi
• instalatiile de apa nu functioneaza sau nu exista presiune la apa sau gaz, dar tu nu verifici cind cumperi apartamentul
• etc. etc. etc.

In plus, un apartament vechi este o pacoste in care trebuie sa bagi bani continuu. Nu mai spun ca un apartament ieftin se vinde de obicei intr-o zona cu probleme.

Apartamentele noi, dupa parerea mea, chiar daca s-au mai ieftinit, ar putea avea tendinta sa scada usor in valoare, pentru a deveni competitive cu cele vechi. Sa nu uitam ca dezvoltatorii sint disperati sa vinda, pentru ca au banii blocati. Ei vor fi pusi in situatia de a tine la pret si a pierde competitia cu apartamentele vechi sau a lasa un pic din pret dar a vinde ceva. Vom vedea care va fi evolutia.

Si la apartamentele noi pot fi probleme asemanatoare cu cele de la apartamentele vechi, in special cele legate de locatie. Trebuie sa deschideti bine ochii inainte de a cumpara!

La ce nu se gindeste (aproape) nimeni

Cind e vorba de cumpararea unei locuinte, decizia este indeosebi emotionala (vezi articolul despre acest subiect). Ca atare multi oameni nu se gindesc la implicatii, mai ales pe termen lung.

E important sa puneti in calcul modul in care va evolua economia. Mai ales cei care sint angajati, trebuie sa se gindeasca la cit e de stabila situatia lor in acest domeniu.

Personal cred ca, din punct de vedere economic, criza e departe sa se sfirseasca si vom fi martorii unei noi caderi, care, probabil, va incepe in aceasta toamna. Sper sa ma insel dar va recomand cu caldura sa asteptati pina toamna asta. Oricum, numai in cele mai frumoase vise ale guvernului, programul va debuta in 60 de zile, cu doreste executivul, deci oricum veti avea de asteptat.

Daca urmeaza o noua cadere economica, e foarte probabil ca nu veti putea sustine rata. Trebuie sa studiati cu atentie (nu numai in acest caz, ci intotdeauna) termenii contractului de imprumut pentru a vedea care sint penalitatile in cazul incapacitatii de a continua plata ratelor. E o perspectiva foarte probabil, in actualele conditii economice.

In concluzie, pentru posibilul cumparator de imobil, programul Prima casa este la prima vedere o chestie atragatoare dar care are capcanele ei.  Analizati cu atentie datele problemei inainte de a lua o decizie.  Daca pina acum nu v-ati permis sa contractati un credit ipotecar dar prin acest program puteti si il veti lua, e posibil ca aceasta sa fie o decizie care sa  insemne, cum spune romanul, ca va intindeti mai mult decit e plapuma.

La final

In zona politicului, timing-ul (sincronizarea in timp) este o arta. Cred ca iesirea la rampa in acest moment a proiectului guvernului,  declaratiile si agitatia in jurul ‘Primei case’ au o relevanta maxima, tinind cont de faptul ca sintem in plin proces de campanie electorala. La fel s-a intimplat  si cu o alta initiativa, ‘Casa verde’, care a aparut tot premergator unor alegeri si a esuat lamentabil in atingerea timpului limita de realizare si a implementarii.

Ca atare personal cred ca Prima casa este doar o perdea de fum in timpul campaniei electorale, cu sanse minime de a functiona, chiar daca va fi pornita. Relevanta ei este acum, inaintea alegerilor. Din program (daca acesta va demara) vor cistiga probabil bancile, care vor avea o noua posibilitate de a grebla profituri cu risc minim, eventual alte segmente minore ale pietei (speculatori care vor gasi gauri in reglementari, gauri care vor fi exploatate punctual). Iar daca va fi sa platim oalele sparte, tot noi, contribuabilii, vom fi cei care vom achita nota de plata, prin noi impozite sau diminuarea contributiilor statului la alte sectoare (poate chiar salariile bugetarilor…).

Surse online:
http://www.zf.ro/eveniment/cum-se-va-aplica-programul-prima-casa-pentru-tineri-4433866/

http://www.zf.ro/zf-24/noi-detalii-privind-programul-prima-casa-nepenalizarea-rambursarii-anticipate-a-creditului-criteriu-pentru-alegerea-bancilor-4434073/

http://trenduri.blogspot.com/2009/05/prima-casa.html

http://www.zf.ro/zf-24/programul-de-garantare-a-creditelor-pentru-locuinte-depinde-de-cum-va-fi-aplicat-si-de-banci-4432759/

http://khris.ro/index.php/05/2009/programul-prima-casa-o-intentie-buna-care-ne-poate-costa-scump/

http://www.capital.ro/articol/specialistii-despre-prima-casa-pana-nu-vedem-nu-credem-119736.html

http://www.capital.ro/articol/baltazar-decizia-ar-stimula-bancile-straine-sa-tina-banii-in-tara-119754.html

http://www.wall-street.ro/articol/Finante-Banci/65190/Discutie-publica-despre-lansarea-programului-Prima-Casa.html

http://www.capital.ro/articol/plafonul-garanteaza-circa-17-000-de-locuinte-119759.html

http://www.mediafax.ro/economic/programul-de-garantare-a-creditelor-pentru-locuinte-depinde-de-cum-va-fi-aplicat-si-de-banci.html?1686;4432382

http://balonul-imobiliar.blogspot.com/2009/05/programul-prima-casa-subprime-pe-banii.html

Cuprinsul seriei Negative equity

1. Invata sa negociezi
2. Cc: Negative equity?
3. Despre negative equity pe bloguri si in presa de limba romana
4. Ce-ti poate face banca daca esti in negative equity
5. Cc: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea I)
6. Cc: Tipurile de credite si negative equity

Acest articol a aparut ca si guest post in portalul destinat dezvoltarii personale, empower.ro

Ca in multe cazuri legate de terminologia de specialitate, am auzit de negative equity inainte de a cunoaste termenul in limba romana. Explicatia este simpla: nu prea avem specialisti neaoshi care sa se ocupe si sa popularizeze cuvinte care, de altfel, ar trebui sa le cunoasca toata lumea sau cel putin acei oameni care au luat un credit pentru casa in care traiesc.

Negativ equity s-ar traduce in romaneste ca si capital propriu negativ. Stiu ca asta nu va ajuta, asa ca am sa va explic printr-un exemplu practic.

Sa zicem ca Popescu Gheorghe a luat un credit pentru a cumpara un apartament care avea o valoare de piata in momentul cumpararii 100.000 de euro. Gheorghe a depus un avans la banca reprezentind 20% din valoarea apartamentului (20.000 de euro) si a primit de la banca 80.000 euro pentru a cumpara proprietatea imobiliara. Asta s-a intimplat prin 2007.

Intre timp a venit criza financiara mondiala, care a dus la prabusirea pietei imobiliare. Gheorghe, care este un tip citit, a observat, consultind preturile la care se vind apartamentele similare cu al sau, situate in zone asemanatoare, ca pretul de piata al casei in care locuieste scade…. 90.000, 80.000 de euro. In momentul in care pretul la care se desfasoara tranzactiile a ajuns in medie la 75.000 de euro, lui Gheorghe i s-au taiat picioarele: el a imprumutat de la banca 80.000 de euro (pentru care plateste rata) dar apartamentul sau valoreaza 75.000 de euro.

Nasol! Din punct de vedere strict economic Gheorghe  e in negative equity cu 5000 de euro, dar Gheorghe nu e prost si isi aminteste de faptul ca el a mai pus banii jos 20.000 din buzunar pentru a lua apartamentul, deci el de fapt e la minus cu 25.000 de euro.

Se duce la banca ca sa se intereseze de situatia lui. Banca ii zice ca sa nu se agite, e doar in minus cu 5000 de euro (zau?) si ca piata o sa-si revina (cind?) si sa sa stea linistit sa-si plateasca in continuare ratele (chiar asa?).

Pe de alta parte Popescu Georghe a facut o alta greseala (in afara de aceea de a cumpara o proprietate imobiliara in perioada de maxim a pietei imobiliare): nu s-a uitat atent la conditiile creditului. In contract scria ca rata sa este ajustabila dupa primul an (Ghoerghe a vazut numai anuntul cu rate cu dobinda fixa 5% in primul an fara sa se intereseze ce se intimpla dupa primul an). Si uite asa, conform contractului, Gheorghe trebuie sa plateasca o rata tot mai mare, desi apartamentul lui valoreaza tot mai putin. Ce-i de facut?

Initial doream sa scriu un simplu articol despre negative equity. Facind un search pe Google am vazut ca nu exista materiale explicative (culmea, greu de gasit si in limba engleza!) la o problematica destul de complexa. Ca sa vedeti de ce e complexa, va voi lista o parte din variabilele pe care le are situatia de negative equity (nu ma complic cu termenul in romana, are un cuvint in plus…):

• moneda in care s-a luat creditul (lei, euro etc)
• ce tip de dobinda exista (fixa, ajustabila dupa Euribor, flexibil ajustabila dupa cum vrea muschii bancii…)
• proprietatea respectiva este destinata inchirierii sau este casa in care doooormi (sper ca te-ai trezit….)
• cit din valoarea de cumparare ai achitat prin credit (adica daca ai dat avans la cumparare sau nu)
• ai achitat un apartament, dind avans, constructia e in curs si nu te-ai mutat inca…
• cit mai scade piata?
• cit dureaza scaderea?
• pe cit timp e creditul tau?
• in sinea ta recunosti ca ai o problema sau folosesti politica strutului?
• vrei sa vinzi imobilul?
• vrei sa iei un nou credit garantind cu imobilul?

Destul de multe, nu?

De aceea m-am hotarit sa scriu o serie despre negative equity, care va apare in Milionarul Mioritic. Pina atunci va recomand doua scurte filme despre acest subiect, care sa va deschida apetitul pentru a afla mai multe. Primul trateaza caderea pietei imobiliare in Europa (pentru cazul in care credeti ca negative equity este o chestie care se intimpla la altii, dar nu va afecteaza) iar al doilea este un reportaj la moneywise.tv (prezinta un caz real)

Cuprinsul seriei Negative equity

1. Invata sa negociezi
2. Cc: Negative equity?
3. Despre negative equity pe bloguri si in presa de limba romana
4. Ce-ti poate face banca daca esti in negative equity
5. Cc: Negative equity la locuinta personala si la imobilele de investitii (partea I)
6. Cc: Tipurile de credite si negative equity

In timpul unei crize imobiliare o parte din proprietarii de imobile care platesc rate la banca pentru creditul imobiliar cu care au achizitionat imobilul ajung in negative equity.

De multe ori poti intra in negative equity (citeste articolul din empower.ro despre acest subiect) chiar inainte de a ajunge proprietar! Este situatia in care ai dat un avans pentru un apartament, acum luni de zile sau poate un an, la inceperea constructiei imobilului. Intre timp valoarea apartamentului a ajuns sub nivelul pretului de cumparare iar banca nu mai poate sa-ti acorde imprumutul pe care contai pentru ca viitoarea proprietate nu poate garanta valoarea imprumultului. O situatie ce pare fara iesire.

In acest articol voi reproduce un schimb de mesaje cu un cititor al Milionarului Mioritic care se afla chiar in aceasta situatie.

Iata raspunsul meu:

ce se intimpla in cazul tau se numeste negative equity. va apare in empower.ro miine un articol despre acest subiect.

ce pot eu sa-ti spun e ca in principiu tu ai avantajul in aceasta situatie pentru ca nu ai dat toti banii. trebuie sa negociezi cu constructorul sa scada din pretul apartamentului. atuuri la negociere:
-piata a mai scazut
-pretul materialelor de constructie a scazut continuu in ultimul an
-piata e in scadere, nu are cui sa-i vinda apartamentul daca tu renunti
-banca ti-a evaluat apartamentul in jos (te duci cu evaluarea bancii)

in principiu se face o anexa la contractul care l-ai semnat cu constructorul in care se precizeaza noul pret, noile modalitati de plata (incearca sa prelungesti cit de mult in timp plata creditului, dar fii atent la rata, sa fie in functie de euribor, ca dobinda de referinta, pentru ca daca se prelungeste criza, si eu cred ca vom avea o criza lunga, euribor va fi foarte scazut). poate reusesti o co-finantare cu constructorul (sa-i platesti lui o rata fixa, fara dobinda, pentru o parte din suma apartamentului sau sa te amine cu plate pentru un an/doi, sint multe variante…). crede-ma constructorul are cel mai mult de pierdut din aceasta situatie!

ideea este sa nu iei recomandarile mele ca “litera de lege”. mai intreaba experti financiari, consulta-te in stinga si in dreapta si ia o decizie informata.

Situatia a evoluat in felul urmator:

Multumesc foarte mult pentru raspunsul tau. Intre timp se pare ca a discutat firma xxx (dezvoltatorul) direct cu banca yyy si evaluatorul.

Banca imi va da oricum o oferta mai buna decat e pe piata: EURIBOR + 3.9% + 0.05 luna comision. Rata la 53.000 va fi undeva la 350 de euro pe luna.

De asemenea se va reevalua apartamentul la pretul din contract pentru a putea lua suma necesara ca si credit.

Garsoniera pe care o mai am intentionez sa o  dau in chirie si asa voi face rost de o parte din banii de rata.

In cazul in care se mai modifica ceva date in aceasta problema te voi anunta.

Multumesc inca o data si chiar te rog sa prezinti cazul pe blog – sigur mai sunt oameni care sunt in aceasi situatie.
Desigur, este un caz fericit in care s-a ajuns, prin conlucrarea partilor, la o solutie care se pare ca este acceptabila pentru toata lumea.

Ramin la parerea mea: situatia ar fi putut fi abordata printr-o negociere cu constructorul, cu mari sanse de a reduce din pretul de cumparare al apartamentului. Dar pentru a realiza acest lucru iti trebuie experienta si determinare.

Nu stiu daca persoana in cauza are aceasta experienta, poate e mai bine ca nu s-a lansat intr-o negociere. Pe de alta parte, niciodata nu strica sa incerci, in cel mai rau caz ajungi de unde ai plecat, pentru ca ti se spune “nu”.

De aceea e bine sa citesti din timp carti din domeniul negocierilor (eu am recomandat citeva titluri, iata unul dintre ele) si sa-ti “faci mina” la piata sau in viata de zi cu zi. In actuala criza vei fi pus, cu siguranta, in situatia de a-ti folosi aceste aptitudini.

Este prima data de cind am deschis blogul ca amestec (o parte din) afacerile mele cu hobby-ul meu (Milionarul Mioritic). Situatia economica actuala m-a determinat sa iau aceasta decizie.

Stiu ca dintre cititorii Milionarului se gasesc persoane care au disponibile fonduri pentru investitii si sint in stare sa recunoasca o oferta buna cind o vad. De aceea vin in fata cu una:

Detin mai multe parcele de teren in intravilan extins, cu PUZ, destinate constructiilor de case (curs constructii). O parte dintre ele se afla in vecinatatea comunei Dumbravita, la 5 km de marginea orasului Timisoara, pe drumul spre Lipova.

Situatia lor actuala este: drumuri de acces pietruite si retea electrica finalizata. Valoarea terenurilor in zona: 40-55 euro/mp, in functie de pozitionare.

Ofer o parcela de teren, suprafata 585 mp, la pretul promotional de 15 euro/mp negociabil.

Motivul: de ordin personal.

Astept oferte ca si comentarii la acest articol.

In urma cu aproape o luna am vazut o fotografie foarte interesanta, realizata intr-un cartier nou construit din Texas, Statele Unite, cu case disponibile spre vinzare.

foto: AP

Se observa un sir de case  in fata carora cresc buruienile. O fotografie vorbeste cit o mie de cuvinte.

Fara sa vreau mi-am adus aminte de situatia similara din Romania. Vezi peste tot proiecte imobiliare terminate, fie ca e vorba de siruri de case sau blocuri de apartamente, care sint goale si nu se vind.

In afara de dezvoltatori, piata terenurilor este grav afectata. Peste tot intilnesc panouri de vinzare, indiferent ca e vorba de zone din interiorul orasului sau noi zone rezidentiale.

Este o piata in care cumparatorii sint la putere, iar cumparatorii… asteapta ca preturile sa mai scada.

Cit o sa mai scada? Nimeni nu stie. Ce pot sa va spun este ca, inainte ca preturile sa creasca din nou, se vor cumpara la greu imobile si terenuri la preturi foarte mici. O buna oportunitate pentru cei care, in aceste vremuri, au cash.

O sambata de primavara in anul 2001.

Un grup de 6 prieteni (Ionut, Mihai, George, Alin, Marius si Catalin) au cumparat impreuna 6 parcele a 600mp fiecare. Pretul platit a fost de 100.000 ROL/ parcela, adica aproximativ 3.000$. Terenul se afla la marginea orasului, era intravilan, si se afla intre alte case construite in zona. Fosta proprietara mostenise terenul si dorea sa vanda unor oameni seriosi, chiar daca pretul era sub cel practicat in zona. Din informatiile primariei reiesea faptul ca strada principala la care aveau iesire parcelele urma sa fie racordata la reteaua de canalizare in maximum 1 an.

Ionut, Mihai, George si Marius si-au construit case si locuiesc in prezent acolo cu familiile. Intre timp Mihai si George s-au certat pentru ca nu s-au inteles cat de lat sa fie drumul de servitute si a cautat fiecare sa “ciupeasca” cat mai mult pentru el.

Pana in 2008, Mihai si George si-au construit cate o casa imensa, a cate 3 nivele si peste 10 camere desi familiile lor nu au mai mult de 7 persoane: 2 soti + 1 copil + 2 parinti + 2 socrii. Toti vecinii le admira casele dar nu cunosc lupta surda si invidia dintre cei doi, pornita in urma cu 7 ani de la un banal drum de servitute. Ambii fac eforturi majore pentru a achita cheltuielile aferente intretinerii caselor, precum si ratele creditelor luate pe timpul constructiei. Ambii sunt mandrii de casa lor si spun: “Casa asta este cea mai buna investitie a mea”.

Valoarea unei case de acest gen in zona este de aproximativ 200.000 EUR, iar daca scadem 110.000 EUR (valoarea creditelor pentru construirea casei), rezulta 90.000 EUR, valoarea a ceea ce detin in realitate fiecare din cei doi.

Ionut si Marius si-au construit cate o casa mai modesta, a cate 3-4 camere, suficienta pentru a adaposti o familie de 3-4 persoane: 2 soti + 1-2 copii. Cei doi lucreaza la aceeasi firma, au salarii medii si de 4 ani se indeamna reciproc sa demisioneze si sa inceapa ceva impreuna, pentru ca sunt buni specialisti si se completeaza reciproc, dar nu au curajul sa faca acest pas.

Valoarea unei case de acest gen in zona este de aproximativ 80.000 EUR, iar daca scadem 40.000 EUR (valoarea creditelor pentru construirea casei), rezulta 40.000 EUR, valoarea a ceea ce detine fiecare din cei doi.

Alin si Catalin si-au vandut parcelele trei ani mai tarziu, in vara anului 2004.

Alin a tinut la pret si a incasat 22.000 EUR, bani care au constituit un avans (downpayment) pentru un credit ipotecar de 40.000 EUR pentru achizitia unui apartament situat central cu doua camere in care locuieste in prezent cu familia.

Apartamentul este evaluat in prezent la aproximativ 70.000 EUR, iar daca scadem 13.000 EUR (valoarea ramasa de rambursat din creditul ipotecar angajat in 2004), rezulta 57.000 EUR, valoarea a ceea ce detine Alin.

Catalin a vandut parcela pentru 20.000 EUR, bani pe care i-a impartit in doua:

- 10.000 EUR au constituit avans (downpayment) pentru un credit ipotecar de 30.000 EUR pentru achizitia unei garsoniere, pe care a inchiriat-o; rata pentru creditul ipotecar este de 250 EUR/luna, iar valoarea chiriei este de 350 EUR/luna, deci un cashflow pozitiv; valoarea garsonierei este in prezent de aproximativ 60.000 EUR, iar daca scadem 12.000 EUR (valoarea de rambursat din creditul ipotecar angajat in 2004), rezulta 48.000 EUR, valoarea a ceea ce detine Catalin;

- 10.000 EUR au fost folositi pentru achizitia unui teren extravilan de 1.100 mp; in vara anului 2008, terenul a fost trecut in intravilan si este evaluat in prezent la aproximativ 100 EUR/mp, adica 110.000 EUR; daca consideram blocajul de pe piata imobiliara si … in loc de vanzare, terenul este folosit drept gaj (ipoteca) pentru un imprumut de 80% din valoarea acestuia, Catalin poate intra in posesia a 88.000 EUR.

In cazul lui Catalin, adunand valoarea celor doua investitii imobiliare (48.000 + 88.000), rezulta 136.000 EUR.

Te regasesti intr-unul din exemplele de mai sus?

Cuprinsul seriei Criza financiara mondiala

1. Inconstienta? Nu cred…
2. Cum te afecteaza pe tine criza din SUA
3. BVB: incotro?
4. Instantanee si ipoteze legate de piata imobiliara din Romania
5. Perceptia psihologica a crizelor financiare
6. Exemplu de gestionare a banilor in vremuri de criza
7. Investitiile la bursa: strategii in vremuri de criza financiara
8. Investitiile imobiliare: strategii in vremuri de criza financiara
9. Tehnici de finante personale pentru vremuri de criza
10. Cum sa profiti financiar de pe urma crizei mondiale

Zilele trecute am fost pina la Bucuresti, pentru concertul lui Jean Michel Jarre.

Imi place sa conduc masina la drum lung, ma relaxeaza. De fiecare data cind conduc mai mult de doua ore am o senzatie placuta, de concediu. Nu sint genul care sa goneasca, mai ales cind e familia cu mine. Iar cind soseaua e libera am timp sa arunc o privire fugara in jur.

Pe tot parcursul drumului am vazut, in zonele rezidentiale noi sau in orase, o multime de pancarde cu “vind teren” sau “vind casa“. Aceiasi situatie ca in Timisoara. Am ajuns in Bucuresti pentru a vedea scena la indigou: orasul impinzit cu anunturi de vinzare, din domeniul imobiliar.

Oferta mare, cerere mica. In consecinta preturile cad. Chiar si cu preturile in cadere libera, numarul de tranzactii este mic. E un fenomen complet nou pentru romani, care nu au experimentat piata libera de dinainte de 1945 iar cea de dupa 1989 a inregistrat doar cresteri. Dar scaderea pe piata imobiliara este un fenomen absolut normal, care alterneaza cu perioadele de crestere, in cicluri repetitive cu durata variabila, de 10-15 ani.

La noi ciclu de crestere a fost de o lungime neobisnuita (aproape 20 de ani) pentru ca Romania a iesit din comunism. Preturile la imobiliare erau subevaluate. Ele trebuiau sa se alinieze la un nivel apropiat de realitate, mai devreme sau mai tirziu. Pe acest fond s-a suprapus tendinta de crestere mondiala a pietei.

Caderea pietei are explicatii simple:

• criza financiara mondiala si-a simtit prezenta in sistemul bancar romanesc; incepind cu BNR si terminind cu bancile comerciale, a aparut o modificare a politicii, materializata prin scaderea plafonului de indatorare, reducerea atractivitatii creditelor in euro si un apetit scazut al bancilor pentru a da credite
• presa a facut agitatie, in ciuda contra-curentului sustinut de agentiile imobiliare, care la inceput trimbitau doar stagnari sau scaderi usoare ale tranzactiilor. Oferta de imobiliare a crescut brusc, vinzatorii au intrat in panica, au scazut preturile
• cumparatorii au simtit situatia; loviti de scaderea ofertei de credite, au abordat o atitudine de expectativa, in asteptarea unor preturi si mai mici
• oferta a crescut in continuare, vinzatorii au scazut din nou preturile. Piata e in cvasi-blocaj, cu un numar scazut de tranzactii
• au inceput sa se inregistreze tranzactii la pret mult sub valoarea actuala a pietei, de catre vinzatori fortati de imprejurari (de obicei credite care trebuiau returnate in viteza) care au renuntat la profit din dorinta de a-si transforma proprietatile in numerar. Aceste tranzactii au pus presiune suplimentara asupra preturilor prin legea precedentului (“Dom’le, cum poti sa ceri atita? Nu stii ca s-a vindut teren in aceasta zona la jumatate din pretul pe care il ceri tu?!”)

Situatia descrisa este doar la inceput. Inca in Romania nu se simte criza la nivel economic, desi apar primele semne ca aria disponibilizarilor va fi cintata, in cor, cit de curind. Dupa ce va creste numarul somerilor si vor aparea probleme cu plata ratelor si a cheltuielilor de intretinere, se va declansa un nou val de vinzari, de aceasta data determinat de incapacitatea financiara a persoanelor care nu mai pot plati rata creditului imobiliar pentru casa in care traiesc. Vor apare prescrierile de ipoteci si bancile vor scoate la licitatie apartamente sau case. Atunci va incepe cu adevarat tragedia. Va fi o noutate, o chestie pe care Romania nu a mai vazuta din secolul trecut, dinante de 1945.

In concluzie, ce-i de facut? Ce facem cu proprietatile cumparate ca si investitie?

Voi prezenta doua cazuri distincte, care trebuie abordate diferit, prin natura tipului proprietatii in cauza: terenuri si imobile.

Terenuri

La ora actuala exista un rezervor de parcele de teren, care se preteaza pentru construirea de case, parcele ce au fost achizitionate stric in scopul speculei imobiliare. Persoanele in cauza au avut fie fonduri care trebuiau investite (vezi “capsunarii”) fie au luat bani in imprumut in euforia generale a cresterii pietei imobiliare (caz nefericit in actuala conjunctura).

Aceste proprietati au o valoare de piata diminuata fata de virful de la inceputul anului dar pot fi inca peste valoarea de cumparare. Din pacate, trendul descendent va continua (cel putin doi ani daca nu mai mult…), deci ele vor fi in situatia de a deveni mai ieftine (pe piata) decit suma cu care au fost cumparate. Acesta este un dezastru in cazul in care au fost cumparate cu credit.

Ca orice investitie, exista avantaje si dezavantaje in cazul detinerii unei asemenea proprietati.

Avantaje:

• daca terenul a fost cumparat in perioada in care zona nu avea utilitati, valoarea lui va creste chiar si in timp de criza, pentru ca vor fi persoane sau firme interesate sa construiasca in acea zona iar utilitatile vor fi introduse, mai devreme sau mai tirziu
• un teren este foarte convenabil de mentinut in portofoliu: nu se poate deteriora (decit in cazuri deosebite, de exemplu daca se depoziteaza gunoaie pe el), nu necesita paza – nu ai ce sa furi de pe el, eventual gardul, dar e recomandabil sa nu-ti faci un gard
• poate fi folosit ca si ipoteca pentru contractarea unui credit
• poti sa-l dezvolti, crescindu-i valoare, prin realizarea unei constructii, inclusiv cu bani imprumutati prin ipotecarea lui
• in caz unei depresii economice si financiare acute, poate fi inconjurat de un gard si folosit pentru cultivarea de plante anuale destinate alimentatiei (legume, zarzavaturi) sau pentru cresterea plantelor in scop comercial (plante tehnice, flori, etc.)

Dezavantaje:

• in rare cazuri poate fi inchiriat pentru a obtine un cistig rezidual

Imobile

E vorba de case sau apartamente.

Avantaje:

• apartamentele au marele avantaj ca pot fi inchiriate, devenind o sursa de venit pasiv; ele au cautare mai ales in orasele care sint centre universitare
• valoarea lor poate creste chiar si in vremuri de criza daca in zona se construieste un obiectiv major (de exemplu un mall)

Dezavantaje:

• procesul de inchiriere poate fi sursa unor probleme majore de management (chiriasi rau platinici, distrugeri cauzate de chiriasi recalcitranti…)
• de obicei, inaintea inchirierii, imobilul necesita o cosmetizare, care presupune injectie de capital, intr-o perioada cind acesta este greu de gasit
• inchirierea are loc intr-o perioada defavorabila: datorita crizei economice, dezvoltatorii imobiliari care nu vind proprietatile nou construite le vor scoate la inchiriere, punind presiune pe piata, fapt ce determina scaderea preturilor la chirii
• un alt efect negativ al crizei este cresterea somajului, care va duce la orientarea chiriasilor spre segmente mai ieftine ale pietei

In vremuri de criza acuta sau de boom economic, proprietatile imobiliare au fost si vor continua sa fie cea mai buna metoda de a “stoca” banii. Indiferent de magnitutidea crizei, preturile pietei isi vor reveni si vor inregistra cresteri deoarece:

1. nevoia de adapost este una dintre necesitatile de baza ale individului
2. populatia este intr-o continua crestere

De aceea, pe termen lung, investitiile imobiliare sint garantate a fi cele mai sigure tipuri de investitii. 80% din fondurile mele de investitii sint detinute in proprietati imobiliare.

Este important sa subliniez un element: pe termen lung. De aici rezulta Regula de aur in strategia pentru vremuri de criza. O voi scrie in majuscule:

IN VREMURI DE CRIZA, NU AI VOIE SA VINZI PROPRIETATILE IMOBILIARE

Inevitabil, valoarea de piata a proprietatilor va scade in timp de criza. Cei dintre voi care au citit ebook-ul intitulat Dincole de bani sint familiarizati cu termenul de manipulare a valorii in imobiliare. Aceasta este una din armele cele mai puternice pentru realizarea profitului financiar in imobiliare. De aici se inspira Regula de argint pentru vremurile de criza:

LA SFIRSITUL CRIZEI ESTE MOMENTUL PENTRU A CUMPARA PROPRIETATI IMOBILIARE

In vremuri de criza, Regula de aur te ajuta sa nu pierzi banii investiti in imobiliare.

In vremuri de criza, Regula de argint te ajuta sa cistigi bani din investitii imobiliare.

Sint sigur ca majoritatea dintre voi vor pune o intrebare legitima: “Dar in vremuri de criza nu sint bani. Cu ce sa cumperi proprietati imobiliare?” La aceasta intrebare voi raspunde intr-un articol viitor, in care voi descrie modalitatile in care poti obtine profitul financiar in vremuri de criza.

La final, nu pot sa nu amintesc de cei care au cumparat proprietati imobiliare (in scop de specula) la sfirsitul perioadei de crestere a pietei, de cele mai multe ori folosind credite bancare. Ei sint marii perdanti ai acestei crize, victima propriei lacomii si a ignorantei. Sint exemplul perfect, pe care trebuie sa il avem permanent in fata ochilor, lectia care ne invata ca succesul in orice domeniu, mai ales in cel financiar, se obtine de catre cei care detin informatii, cunostinte, cei care stapinesc acel domeniu si sint capabili sa faca o analiza corecta a pietei.

Acesti “investitori”, presati de necesitatile financiare ale crizei, de insistentele bancii sau de propria lipsa de cunostinte, vor intra in panica si isi vor vinde proprietatile imobiliare la un pret cu mult sub valoarea actuala de piata, fiind tinta predilecta a celor care stiu sa isi gestioneze resursele financiare. Daca aveti bani de investit in aceasta perioada, nu uitati de acesti nefericiti, pentru ca le puteti scurta agonia financiara si, in acelasi timp, veti putea face un profit.

Stiu ca suna cinic dar trebuie sa recunoastem, cu totii, ca mecanismele si legile pietei sint dure. Cine nu le respecta va trebui sa sufere consecintele.